Escrito por: Marcelo Augusto Guerini Vallero, CREA/SC 140597-7, IBAPE/SC 681, Perito Judicial nos Tribunais de Justiça De Santa Catarina e Paraná, Assistente Técnico, Especialista em Avaliação de Bens Imóveis, Vícios Construtivos e Ações Demarcatórias.
Alugar um imóvel, seja ele residencial ou comercial, é uma decisão importante que envolve não apenas questões financeiras, mas também a segurança, a saúde e o bem-estar das partes envolvidas. No entanto, muitas vezes, a etapa de análise mais crítica — a verificação das condições reais do imóvel — é negligenciada.
Recentemente, em uma perícia judicial que realizei na cidade de Florianópolis, a parte autora solicitou a perícia devido à presença de diversos vícios construtivos, sendo muitos deles ocultos (redibitórios), nos termos do Código de Defesa do Consumidor (art. 26, II, § 3º, do CDC). Outros vícios, ainda que aparentes, também haviam sido ignorados no momento da locação, mas esses assuntos serão tratados em outro artigo.
O resultado foi um litígio judicial que poderia ter sido evitado facilmente. Se tivesse sido feita uma vistoria de locação conduzida por engenheiro habilitado e especialista em engenharia diagnóstica, todos esses problemas teriam sido identificados e documentados antes de a locação se concretizar.
Exemplo prático: Cobertura inadequada
Veja, no caso em questão, a foto anexada: a cobertura apresentava uma inclinação em desacordo com a literatura técnica. Conforme Grossi (2020, p. 254), os telhados de telha de material de fibrocimento devem ter inclinação mínima de 8,75% ou 5,00°. No entanto, foi constatada a inclinação de apenas 1,75% ou 1,0° no telhado do jardim de inverno — em termos práticos, praticamente um telhado plano, muito inferior ao recomendado.
Essa inadequação construtiva favorece a ocorrência de infiltrações, pois quanto menor a inclinação, menor é a velocidade de escoamento da água. Isso gera o acúmulo de pequenas poças d’água, que acabam infiltrando pelo encaixe das telhas ou mesmo retornando por esses pontos de junção.
Com uma vistoria prévia, tal situação teria sido identificada, registrada em laudo e considerada na negociação contratual, evitando dores de cabeça futuras tanto para o locador quanto para o locatário.
Por que a vistoria técnica é essencial?
- Segurança jurídica: garante que locador e locatário tenham pleno conhecimento das condições do imóvel, evitando disputas posteriores.
- Transparência: identifica e classifica corretamente os vícios construtivos, diferenciando o que é aparente do que é oculto.
- Proteção patrimonial: preserva o valor do bem e assegura que responsabilidades sejam corretamente atribuídas.
- Imparcialidade técnica: ao contrário de corretores de imóveis, que não possuem formação para identificar patologias construtivas, o engenheiro ou arquiteto especializado oferece laudos técnicos confiáveis.
Conclusão
A realização de uma vistoria preliminar de locação é uma medida preventiva simples, mas de enorme impacto. Ela protege tanto o locador quanto o locatário, evita custos com processos judiciais e traz segurança e clareza para ambas as partes.
Ao pensar em alugar um imóvel, lembre-se: a melhor negociação é aquela feita com total transparência, e isso só pode ser obtido com o olhar técnico de um especialista em engenharia diagnóstica.
GROSSI, Marcus Vinicius Fernandes. Inspeção e Recebimento de Obras. São Paulo: Editora Leud, 2020, p. 254.
