Quando uma família inicia um inventário, uma das primeiras dúvidas é definir quanto valem os imóveis deixados. A avaliação de imóvel para inventário fornece uma base técnica para a partilha, reduz divergências entre herdeiros e evita decisões fundamentadas apenas no valor venal, em anúncios ou em estimativas informais.
Quanto vale cada imóvel?
Um dos herdeiros pode considerar o valor anunciado por imóveis semelhantes na região. Outro pode utilizar o valor venal indicado no cadastro municipal. Um terceiro pode acreditar que o bem vale mais por causa de reformas, localização ou potencial de valorização.
Essas referências, porém, não possuem necessariamente a mesma finalidade.
A avaliação de imóvel para inventário permite determinar tecnicamente o valor do bem. O resultado é apresentado em um laudo de avaliação de imóvel para inventário, elaborado com critérios técnicos e responsabilidade profissional.
Quando a partilha envolve imóveis, uma diferença de avaliação pode alterar significativamente o patrimônio recebido por cada herdeiro. Por isso, definir o valor do bem não é apenas uma formalidade. É uma etapa importante para tornar a divisão mais clara, equilibrada e tecnicamente fundamentada.
O que é a avaliação de imóvel para inventário
A avaliação de imóvel para fins de inventário é o procedimento técnico destinado a identificar o valor de um imóvel integrante do patrimônio deixado pela pessoa falecida.
Essa avaliação pode ser necessária para diferentes finalidades, como:
- subsidiar a divisão dos bens entre os herdeiros;
- estabelecer compensações financeiras entre sucessores;
- apoiar a venda do imóvel durante o inventário;
- fundamentar uma negociação entre os interessados;
- instruir o inventário judicial ou extrajudicial;
- esclarecer divergências relacionadas ao valor do patrimônio.
O resultado da análise pode ser apresentado em um laudo de avaliação de imóvel para inventário, elaborado com metodologia, pesquisa de mercado, critérios técnicos e responsabilidade profissional.
O laudo não se limita a indicar um número. Ele deve demonstrar como o valor foi obtido, quais informações foram consideradas e qual método foi aplicado.
Valor de mercado e valor venal não são a mesma coisa
Uma confusão frequente ocorre entre valor de mercado e valor venal.
O valor de mercado procura representar a quantia pela qual o imóvel poderia ser negociado, consideradas as condições do mercado e a data de referência da avaliação.
O valor venal, por sua vez, é normalmente utilizado pelo poder público para determinadas finalidades tributárias e cadastrais. Ele pode não refletir o preço pelo qual o imóvel seria efetivamente negociado.
Também é necessário distinguir o valor técnico do imóvel da base utilizada para o cálculo do imposto incidente sobre a transmissão causa mortis. A tributação segue a legislação aplicável ao inventário e ao estado competente.
Portanto, o laudo de avaliação não substitui a análise tributária realizada pelo advogado ou contador. Sua função é fornecer uma referência técnica para o valor do bem.
Por que o valor correto interfere na partilha
Imagine que um inventário possua dois imóveis.
O primeiro é atribuído a um herdeiro pelo valor de R$ 600 mil. O segundo é destinado a outro herdeiro pelo mesmo valor. A divisão parece equilibrada.
Depois da partilha, contudo, descobre-se que o primeiro imóvel possui valor de mercado próximo de R$ 800 mil, enquanto o segundo dificilmente seria vendido por mais de R$ 450 mil.
O problema não surgiu na escritura ou na sentença. Surgiu antes, quando os bens foram considerados equivalentes sem uma avaliação tecnicamente fundamentada.
A avaliação de imóvel em inventário reduz esse tipo de distorção. Ela não elimina automaticamente todos os conflitos, mas cria uma base objetiva para a negociação e para a tomada de decisões.
Quem faz a avaliação de imóvel para inventário
Uma das perguntas mais pesquisadas é: quem faz avaliação de imóvel para inventário?
Quando a finalidade exige um laudo técnico de engenharia, a avaliação deve ser realizada por profissional legalmente habilitado e com atribuição compatível com o objeto avaliado.
A Resolução nº 345/1990 do Confea disciplina as atividades de avaliações, vistorias, perícias e arbitramentos relacionados a bens móveis e imóveis no âmbito das profissões abrangidas pelo sistema Confea e Crea. A habilitação específica deve ser verificada de acordo com a formação e as atribuições do profissional.
No caso de imóveis urbanos e edificações, o engenheiro civil com atribuições compatíveis pode realizar a vistoria, estudar o mercado, aplicar o método adequado e elaborar o laudo técnico.
O que verificar antes de contratar o profissional
Antes de contratar quem avalia imóvel para inventário, é recomendável verificar:
- registro profissional ativo;
- experiência em engenharia de avaliações;
- conhecimento da ABNT NBR 14653;
- familiaridade com imóveis semelhantes ao bem avaliado;
- capacidade de justificar tecnicamente o valor encontrado;
- emissão da Anotação de Responsabilidade Técnica, quando aplicável ao serviço.
A ART identifica o serviço técnico e o profissional responsável por sua execução. Ela não transforma automaticamente qualquer documento em um laudo adequado, mas formaliza a responsabilidade profissional pelo trabalho realizado.
Imóveis rurais exigem atenção específica
A avaliação de imóvel rural para inventário pode envolver terra nua, benfeitorias, culturas, pastagens, capacidade produtiva, características do solo e outros componentes próprios da atividade rural.
Por essa razão, não basta contratar qualquer profissional que trabalhe com imóveis urbanos.
O Confea já reconheceu que a avaliação integral de determinados imóveis rurais exige conhecimentos específicos relacionados às características produtivas da propriedade, ressalvada a participação do engenheiro civil em equipe multidisciplinar nas matérias ligadas à sua área de atuação.
A habilitação deve ser compatível com o tipo de bem e com o alcance da avaliação contratada.
Como é feita a avaliação de imóvel para inventário
A avaliação não deve começar pela escolha de um valor aproximado. Ela começa pela definição da finalidade do trabalho.
O profissional precisa saber se o documento será utilizado para uma negociação particular, inventário extrajudicial, processo judicial, venda do bem ou solução de divergência entre herdeiros.
Essa informação influencia a profundidade do estudo, a documentação necessária e a forma de apresentação do resultado.
Análise da documentação
Inicialmente, o avaliador examina os documentos disponíveis, que podem incluir:
- matrícula atualizada;
- carnê ou cadastro do IPTU;
- plantas e projetos;
- área do terreno;
- área construída;
- averbações;
- informações sobre reformas;
- convenção e documentos condominiais;
- registros relacionados a restrições ou servidões.
A matrícula informa a situação registral do bem, mas nem sempre corresponde integralmente à realidade física encontrada.
Pode haver construções não averbadas, ampliações, divergências de áreas ou alterações que precisam ser consideradas no trabalho.
Vistoria técnica do imóvel
A vistoria permite conhecer as características do bem que influenciam seu valor.
Durante essa etapa, podem ser observados:
- localização;
- acesso;
- padrão construtivo;
- idade aparente;
- conservação;
- qualidade dos acabamentos;
- distribuição dos ambientes;
- área construída;
- infraestrutura disponível;
- características do terreno;
- entorno urbano;
- eventuais limitações de uso.
Duas casas situadas na mesma rua e com áreas semelhantes podem apresentar valores diferentes devido ao padrão construtivo, estado de conservação, posição no terreno, regularidade documental ou necessidade de reformas.
Por isso, uma avaliação técnica não deve ser baseada apenas no preço por metro quadrado divulgado para o bairro.
Pesquisa de dados de mercado
Após conhecer o imóvel, o profissional realiza uma pesquisa de mercado para identificar imóveis comparáveis.
Os dados coletados precisam ser analisados criticamente. Um anúncio imobiliário representa uma oferta, não necessariamente o valor pelo qual a negociação será concluída.
Também não é adequado comparar bens com características muito diferentes sem tratamento técnico.
O avaliador verifica quais variáveis influenciam o mercado estudado e aplica o método compatível com o imóvel e com as informações disponíveis.
A ABNT NBR 14653 estabelece diretrizes para a avaliação de bens, incluindo atividades básicas, escolha metodológica, especificação da avaliação e requisitos dos laudos. A parte geral da norma foi revisada em 2019, conforme informação divulgada pelo Ibape Nacional.
Elaboração do laudo
O laudo de avaliação de imóvel para inventário deve apresentar uma conclusão compreensível e demonstrar o caminho utilizado para alcançar o valor indicado.
Conforme a finalidade e o grau de detalhamento do trabalho, o documento poderá conter:
- identificação do imóvel;
- identificação do solicitante;
- objetivo e finalidade da avaliação;
- data de referência;
- documentação examinada;
- descrição do bem;
- registros fotográficos;
- diagnóstico do mercado;
- método utilizado;
- dados pesquisados;
- critérios de tratamento;
- memória de cálculo;
- resultado da avaliação;
- pressupostos e limitações;
- identificação e responsabilidade do profissional.
O valor apresentado precisa ser consequência da análise. Não pode ser escolhido previamente para atender à expectativa de um dos herdeiros.
Avaliação de imóvel para inventário extrajudicial
A avaliação de imóvel para inventário extrajudicial pode ser contratada antes da formalização da escritura, especialmente quando existem vários imóveis, diferenças relevantes entre os bens ou necessidade de compensação entre os herdeiros.
No inventário realizado em cartório, o laudo pode auxiliar os interessados e seus advogados a estabelecer uma partilha baseada em referências técnicas.
Isso é especialmente útil quando:
- um herdeiro pretende ficar com o imóvel;
- outro receberá dinheiro ou bem de natureza diferente;
- haverá pagamento de diferença entre os sucessores;
- o imóvel será vendido;
- os herdeiros discordam sobre o valor;
- existem bens com características muito distintas.
O tabelião, o advogado e o órgão fazendário possuem competências próprias. O laudo técnico não substitui a documentação jurídica nem determina, isoladamente, a base tributária.
Sua função é fornecer suporte técnico para as decisões patrimoniais relacionadas ao imóvel.
Quando o laudo pode evitar uma disputa
Em muitos casos, o conflito não começa porque os herdeiros desejam prejudicar uns aos outros.
Ele começa porque cada pessoa utiliza uma referência diferente.
Uma considera o valor venal. Outra consulta anúncios na internet. Outra recorda quanto foi pago pelo imóvel muitos anos antes. Outra acrescenta um valor afetivo que o mercado não reconhece.
O laudo cria uma linguagem comum.
Os interessados podem continuar discordando sobre o destino do bem, mas passam a discutir a partir de uma avaliação fundamentada, e não de estimativas pessoais.
Avaliação judicial de imóvel em inventário
No inventário judicial, a avaliação pode ocorrer por determinação do juízo ou por iniciativa de uma das partes, conforme as circunstâncias do processo.
Quando a definição do valor depende de conhecimento especializado, pode ser necessária uma perícia judicial.
Também é possível que as partes apresentem pareceres técnicos ou documentos elucidativos. O artigo 472 do Código de Processo Civil permite que o juiz dispense a prova pericial quando considerar suficientes os documentos técnicos apresentados pelas partes. Essa possibilidade depende da análise do magistrado e não constitui resultado automático da simples juntada de um laudo particular.
O artigo 473 do CPC também exige que o laudo pericial apresente o objeto da perícia, a análise técnica ou científica, o método utilizado e as respostas conclusivas aos quesitos.
Perito judicial e assistente técnico
O perito judicial é nomeado pelo juiz para realizar a perícia de forma imparcial.
O assistente técnico é indicado pela parte para acompanhar o trabalho, analisar os critérios empregados e apresentar parecer técnico.
Já o engenheiro contratado antes da existência de uma perícia pode elaborar uma avaliação destinada a orientar a partilha, instruir o processo ou esclarecer o valor do bem.
Essas funções não devem ser confundidas.
A pesquisa por “perito judicial avaliação de imóvel” normalmente está relacionada a um processo já instaurado. A contratação preventiva, por sua vez, pode ocorrer antes que a divergência evolua para uma disputa judicial.
Quando contratar a avaliação de imóvel para inventário
O melhor momento costuma ser antes de os herdeiros consolidarem a divisão patrimonial.
A avaliação pode ser especialmente indicada quando:
- existem dois ou mais imóveis com valores aparentemente próximos;
- um herdeiro ficará com o imóvel e compensará os demais;
- o bem possui padrão construtivo incomum;
- existem dúvidas sobre a área ou as benfeitorias;
- o imóvel está mal conservado;
- a propriedade possui potencial construtivo;
- os herdeiros apresentam estimativas muito diferentes;
- está prevista a venda do bem;
- o advogado necessita de suporte técnico para estruturar a partilha.
Contratar o laudo somente depois de iniciado o conflito pode aumentar os custos e prolongar a solução.
A avaliação preventiva permite que o valor seja conhecido antes da assinatura de acordos, escrituras, cessões ou termos de partilha.
Quanto custa uma avaliação de imóvel para inventário
Não existe um preço único aplicável a todos os imóveis.
O custo depende do trabalho necessário para produzir uma conclusão tecnicamente fundamentada.
Entre os fatores que influenciam os honorários estão:
- tipo e localização do imóvel;
- área do terreno e da construção;
- complexidade da edificação;
- quantidade de imóveis;
- disponibilidade da documentação;
- necessidade de deslocamento;
- qualidade e quantidade de dados de mercado;
- finalidade judicial ou extrajudicial;
- prazo para entrega;
- necessidade de esclarecimentos posteriores.
A pergunta “quanto custa uma avaliação de imóvel para inventário” só pode ser respondida com segurança depois que o profissional conhece o bem e a finalidade do documento.
Um orçamento responsável deve indicar o objeto da avaliação, as atividades incluídas, o prazo, a forma de entrega e a responsabilidade técnica correspondente.
Por que a avaliação técnica protege a partilha
O laudo não deve ser apresentado como um documento incontestável. Qualquer avaliação pode ser examinada, questionada e confrontada com outros elementos técnicos.
O que diferencia uma avaliação fundamentada de uma estimativa informal é a possibilidade de verificar:
- quais dados foram utilizados;
- como o imóvel foi caracterizado;
- qual método foi aplicado;
- quais limitações foram identificadas;
- como o profissional chegou à conclusão.
A imparcialidade não significa ignorar os interesses da família. Significa não manipular o resultado para beneficiar um dos interessados.
Em um inventário, essa postura ajuda a preservar algo que não aparece na matrícula do imóvel: a confiança entre os herdeiros.
Perguntas frequentes sobre avaliação de imóvel para inventário
Quem faz avaliação de imóvel para inventário?
O laudo técnico de engenharia deve ser elaborado por profissional legalmente habilitado e com atribuição compatível com o imóvel e com o objeto da avaliação.
Quem avalia imóvel para inventário judicial?
O juiz pode nomear um perito quando a avaliação exigir conhecimento técnico. As partes também podem indicar assistentes técnicos e apresentar documentos ou pareceres, conforme o procedimento aplicável.
Como é feita a avaliação de um imóvel para inventário?
O trabalho normalmente envolve análise documental, vistoria, pesquisa de mercado, escolha do método, tratamento dos dados e elaboração do laudo técnico.
É necessário fazer avaliação de imóvel para inventário extrajudicial?
Nem todo inventário extrajudicial exige o mesmo tipo de documento. Contudo, o laudo pode ser importante quando há divergência entre herdeiros, compensação financeira, venda do bem ou necessidade de estabelecer seu valor de mercado.
Qual valor deve ser usado no inventário?
A resposta depende da finalidade. O valor técnico de mercado, a base tributária e o valor declarado na partilha não devem ser confundidos. O advogado responsável pelo inventário deve analisar a legislação aplicável, enquanto o avaliador determina tecnicamente o valor solicitado.
Quanto custa uma avaliação de imóvel para inventário?
O preço depende da quantidade de bens, localização, dimensão, complexidade, documentos disponíveis, finalidade e prazo do serviço.
A avaliação pode ser feita sem vistoria?
A possibilidade depende da finalidade, das condições do trabalho e da documentação disponível. Entretanto, a ausência de vistoria pode limitar a identificação das características físicas e do estado real do imóvel, devendo essa limitação ser expressamente informada.
O laudo evita conflitos entre herdeiros?
O laudo não impede juridicamente uma contestação, mas reduz a dependência de estimativas pessoais e fornece fundamentos objetivos para a negociação e para a partilha.
Solicite uma avaliação de imóvel para inventário
A partilha de um patrimônio não deve ser baseada apenas em anúncios, valores cadastrais ou impressões pessoais.
Quando o imóvel representa uma parcela relevante da herança, uma avaliação técnica permite compreender o valor do bem antes de decidir quem ficará com ele, como ocorrerá a compensação ou se a venda será a solução mais adequada.
Marcelo Augusto Vallero
Engenheiro Civil e Perito Judicial nos Tribunais de Justiça de Santa Catarina e do Paraná
Especialista em Avaliações de Bens Imóveis, Inspeções Prediais e Laudos de Vícios Construtivos
Entre em contato para solicitar uma proposta de avaliação de imóvel para inventário ou de laudo de avaliação de imóvel para inventário.
