Laudo de Vistoria de Apartamento Novo: 5 Verificações Técnicas | Vallero Engenharia

Escrito por Marcelo Augusto Guerini Vallero — engenheiro civil, CREA/SC 140597-7, IBAPE/SC 681, perito judicial nos Tribunais de Justiça de Santa Catarina e do Paraná, pós-graduado pela The Hague University of Applied Sciences e especialista em engenharia diagnóstica.

Um cliente que dispensou o laudo de vistoria de apartamento novo e precisou de um laudo de vícios construtivos

Recentemente, meses depois da entrega das chaves de um apartamento novo, um proprietário entrou em contato comigo para solicitar um laudo de vícios construtivos. Na ocasião da entrega, ele havia decidido fazer sozinho a vistoria do apartamento novo.

Segundo relatou, a construtora agendou dia e horário e reservou apenas 15 minutos para a inspeção. Convencido de que, por se tratar de um imóvel recém-construído, não haveria problemas relevantes, limitou-se a observar alguns detalhes do rejunte da cozinha, percorreu os ambientes, abriu torneiras, testou portas e janelas e registrou o que conseguiu perceber. Esse é justamente o risco de realizar a conferência sem conhecer o que verificar em uma vistoria de imóvel novo antes de assinar o termo de recebimento

O apartamento aparentava estar em boas condições. O termo de recebimento foi assinado sem ressalvas técnicas, os móveis começaram a ser instalados e a unidade passou a ser utilizada normalmente. Ele imaginava que receber um imóvel novo seria semelhante a comprar um carro zero-quilômetro: pronto, revisado e sem defeitos. Era uma expectativa compreensível — e profundamente equivocada.

Com o passar dos meses, começaram a surgir defeitos no apartamento novo. Alguns revestimentos passaram a se destacar e apresentavam resposta sonora diferente quando percutidos. O banheiro do pavimento inferior sofreu infiltração proveniente da região do ralo. Em outra área molhada, a água não escoava corretamente. O revestimento cerâmico, que deveria alcançar o teto conforme o memorial descritivo, havia sido executado apenas até meia altura. Também surgiram dúvidas sobre o nivelamento e o alinhamento de elementos construtivos. Para compreender tecnicamente esses casos, é importante conhecer a diferença entre não conformidade e vício construtivo, pois nem toda irregularidade identificada no imóvel possui a mesma natureza, origem ou consequência.

Naquele momento, a situação já era completamente diferente. Antes da entrega, essas inconformidades poderiam ter sido identificadas e registradas durante uma vistoria de imóvel novo, por meio de descrições detalhadas e objetivas, indicação exata da localização, registros fotográficos organizados e ressalvas tecnicamente fundamentadas em normas da ABNT e em literatura especializada da construção civil, para inclusão no termo de recebimento.

Meses depois, tornou-se necessário elaborar um laudo técnico de análise de causalidade. Cansado de ouvir da construtora que suas reclamações eram infundadas, o proprietário precisou documentar tecnicamente as manifestações encontradas e investigar se os problemas decorriam de erros de execução, falhas de projeto, uso posterior do imóvel ou intervenções realizadas após a entrega.

É nesse ponto que começam as complicações. Um laudo de vícios construtivos, com investigação de causa, análise documental, medições, registros técnicos e avaliação de responsabilidades, é significativamente mais complexo — e mais caro — do que um laudo de vistoria de imóvel novo elaborado antes do recebimento das chaves.

O que ele havia deixado de fazer não era uma simples conferência com um checklist. Era uma vistoria técnica de engenharia.

Essa situação, baseada em ocorrências recorrentes atendidas pela Vallero Engenharia, demonstra por que um checklist de vistoria de apartamento novo pode ajudar o comprador a se organizar, mas não substitui o conhecimento técnico, os equipamentos de engenharia diagnóstica, a fundamentação normativa e o laudo acompanhado de Anotação de Responsabilidade Técnica — ART.

Um checklist ajuda, mas não transforma o comprador em engenheiro

A Vallero Engenharia disponibiliza gratuitamente um checklist de vistoria de apartamento novo para quem pretende conferir o imóvel no momento da entrega das chaves.

O documento organiza a análise por ambientes e apresenta itens relacionados a dormitórios, banheiros, sala, corredores, terraço, cozinha e área de serviço. Ele permite registrar se determinado requisito foi aprovado, requer atenção ou não se aplica ao imóvel.

Esse material tem uma finalidade clara: ajudar o comprador a não chegar completamente despreparado à vistoria do apartamento novo. Trata-se de uma ferramenta gratuita de orientação inicial e de utilidade pública, mas é tecnicamente muito diferente da vistoria de imóvel novo realizada pela Vallero Engenharia.

O próprio checklist informa que se trata de uma orientação visual resumida. Ele não contempla todos os pontos analisados em uma vistoria profissional, nem apresenta critérios normativos, métodos de ensaio, equipamentos utilizados, medições ou parâmetros técnicos. Conforme o tipo de imóvel e o escopo contratado, a vistoria realizada pela Vallero pode abranger mais de 160 pontos de análise.

A planilha mostra ao comprador onde observar. Ela não determina qual método de verificação deve ser utilizado, qual equipamento é adequado, qual tolerância técnica se aplica, se o resultado está dentro do limite admissível, qual norma ou literatura fundamenta a conclusão nem como a inconformidade deve ser descrita em um laudo de vistoria de imóvel novo.

Essa é a diferença entre usar um checklist e contratar um engenheiro para vistoria de apartamento: o checklist ajuda a lembrar onde olhar; o engenheiro avalia o que foi encontrado, mede, interpreta, compara com os documentos do empreendimento e registra tecnicamente as conclusões.

O que o engenheiro leva para uma vistoria de imóvel novo

A Vallero Engenharia dispõe de mais de 20 equipamentos de alto valor agregado para a realização de vistorias técnicas. Os equipamentos disponíveis são conhecidos previamente, mas a seleção efetivamente utilizada em cada imóvel é definida conforme as características construtivas, os sistemas existentes e as condições identificadas durante a análise em campo.

Entre os principais equipamentos disponíveis estão:

• câmera térmica
• nível a laser
• régua de nível com três bolhas
• trena a laser
• medidor de umidade
• inclinômetro
• esquadro
• amperímetro e testador de tomadas
• testador de gás
• haste telescópica e martelo de ABS
• esferas de vidro
• drone, principalmente em casas e sobrados, para observação de coberturas e pontos elevados quando necessário e seguro
• pacômetro, quando tecnicamente aplicável ao objeto analisado

Levar equipamentos, isoladamente, não torna a vistoria técnica. O valor do serviço está na capacidade de escolher o método adequado, executar a medição corretamente, interpretar o resultado e compará-lo com projetos, memorial descritivo, normas técnicas e literatura especializada da construção civil.

Cinco verificações que exigem conhecimento técnico e equipamentos

1. Nivelamento, prumo, alinhamento e esquadro

Uma parede pode parecer reta e ainda apresentar desvio mensurável. Um piso pode aparentar estar nivelado, embora possua variações capazes de afetar a instalação de móveis, portas, revestimentos ou outros elementos.

Essas condições podem ser verificadas com nível a laser, régua de nível, esquadro, trena a laser e inclinômetro. O engenheiro precisa definir onde medir, se o ponto é representativo, qual tolerância se aplica, se o desvio é localizado ou generalizado e se o resultado configura variação aceitável ou inconformidade.

2. Caimentos e escoamento em áreas molhadas

Banheiros, sacadas, áreas de serviço e outras áreas sujeitas à água precisam apresentar condições adequadas de escoamento. Não basta jogar água sobre o piso e observar se ela chega ao ralo.

A análise técnica considera o ângulo de inclinação da superfície, a posição dos ralos, a presença de empoçamentos, a direção do escoamento, as soleiras e os desníveis existentes. O inclinômetro, o nível a laser, a régua de nível e as esferas de vidro auxiliam na verificação do sentido e da regularidade do caimento.

A conclusão técnica depende da interpretação dos resultados à luz das normas da ABNT, dos projetos, do memorial descritivo e da literatura especializada da construção civil.

3. Revestimentos e regiões com resposta sonora diferente

A percussão de pisos e revestimentos pode revelar regiões que apresentam resposta sonora distinta. O martelo de ABS e a haste telescópica permitem alcançar e comparar áreas diferentes com maior regularidade.

Nem toda resposta sonora diferente significa automaticamente descolamento ou vício construtivo. A interpretação depende de o elemento estar localizado em parede ou piso, da extensão da região, do tipo de revestimento, das condições observadas e das referências técnicas aplicáveis.

4. Instalações elétricas e sistemas de gás

Acender uma lâmpada ou conectar um carregador à tomada não equivale a verificar tecnicamente uma instalação elétrica. A vistoria inclui a identificação de inversão entre fase e neutro, ausência de fase, neutro ou aterramento, ligação incorreta do condutor de proteção, teste de funcionamento do dispositivo DR, correspondência dos pontos com o projeto, organização e identificação do quadro elétrico, verificação da tensão, condições aparentes dos componentes acessíveis e posicionamento das tomadas, interruptores e demais pontos previstos.

Nos sistemas de gás, um testador específico auxilia na identificação de possíveis vazamentos na região dos pontos de saída de gás e de outras condições que não devem ser avaliadas apenas pelo odor ou por percepção subjetiva. Além da verificação em campo, a Vallero Engenharia exige os documentos técnicos obrigatórios e pertinentes ao sistema instalado para análise da conformidade e da segurança.

Esses procedimentos exigem equipamentos adequados, conhecimento técnico e observância rigorosa das condições de segurança. O comprador não deve improvisar ensaios, desmontar componentes nem acessar instalações energizadas ou pressurizadas.

5. Umidade e anomalias térmicas mensuráveis

O medidor de umidade e a câmera térmica permitem investigar diferenças de comportamento em paredes, pisos e outros elementos. Uma imagem térmica não mostra diretamente a causa do problema: ela registra diferenças de temperatura superficial que podem estar relacionadas à incidência solar, ventilação, materiais diferentes, tubulações, pontes térmicas ou umidade.

O engenheiro precisa controlar as condições de medição, comparar regiões, considerar interferências, confrontar o resultado com sinais visuais e documentação e evitar conclusões baseadas apenas na leitura do instrumento.

“Telhado com vazamento” não é uma descrição técnica

Um dos problemas mais comuns nos termos de recebimento é o registro genérico, que aponta a existência de uma manifestação, mas não informa o método utilizado na verificação, os resultados obtidos nem a referência técnica aplicável.

Registro insuficiente: “Telhado com vazamento.”

Registro tecnicamente fundamentado:

Durante a vistoria da cobertura, verificou-se que o plano analisado apresentava inclinação inferior ao parâmetro estabelecido pela ABNT NBR 7196:2020 — Telhas de fibrocimento sem amianto — Execução de coberturas e fechamentos laterais — Procedimento. Conforme dispõe o item 5.1.1.2 da norma, a inclinação da cobertura deve ser igual ou superior a 15°, não podendo exceder 75°. A inclinação foi medida com inclinômetro e registrada por meio de fotografias georreferenciadas obtidas na região superior das telhas. O resultado constatado indicou desconformidade com o requisito técnico aplicável, recomendando-se a correção da inclinação e a verificação dos demais elementos que compõem o sistema de cobertura.

A diferença está na qualidade da documentação. O registro técnico identifica o elemento analisado, informa sua localização, descreve o método de verificação, apresenta o resultado encontrado e relaciona a inconformidade à norma aplicável. Essa forma de registrar uma pendência tem utilidade muito superior a expressões vagas como “janela ruim”, “piso com problema” ou “telhado com vazamento”.

O que deve constar em um laudo de vistoria de apartamento novo

O laudo organiza os resultados da vistoria e documenta tecnicamente as inconformidades observadas. Conforme o escopo contratado, pode conter:

• identificação do imóvel e do contratante
• objetivo, abrangência e limites da vistoria
• documentos analisados
• metodologia empregada
• equipamentos utilizados
• descrição dos ambientes e sistemas verificados
• registros fotográficos organizados
• medições e resultados
• inconformidades constatadas
• referências técnicas, projetos e memorial descritivo
• conclusões e recomendações
• Anotação de Responsabilidade Técnica — ART

O laudo não é uma simples lista de defeitos. Ele precisa demonstrar o que foi verificado, onde a manifestação se encontra, como a verificação foi realizada, qual resultado foi obtido e por que aquele resultado merece atenção.

Posso fazer a vistoria de entrega sozinho?

Pode. O proprietário tem liberdade para conferir o imóvel pessoalmente e utilizar um checklist como apoio. Mas precisa compreender que assume o risco de não identificar, medir ou registrar adequadamente as inconformidades.

Pela experiência acumulada em mais de 20 anos de atuação em obras, vistorias, perícias e engenharia diagnóstica, afirmo que a conferência exclusivamente leiga não funciona como o comprador espera. O problema não está na falta de atenção. Está na ausência de formação técnica, equipamentos, projetos completos, conhecimento das tolerâncias, domínio das normas, experiência para reconhecer sinais e documentação tecnicamente estruturada.

A ABNT NBR 5671 — Participação dos intervenientes em serviços e obras de engenharia e arquitetura estabelece responsabilidades relevantes para a vistoria de imóvel novo e para o recebimento do empreendimento. Entre elas, cabe ao proprietário realizar o recebimento antes da posse, podendo contar com a assistência de fiscal técnico, exigir do executante a correção dos defeitos visíveis apontados na vistoria e recusar o empreendimento quando esses defeitos não forem adequadamente corrigidos. A norma também contempla a comunicação formal e detalhada de defeitos ocultos e estabelece que o executante não deve realizar trabalhos em desacordo com as normas técnicas e de segurança vigentes.

Essas disposições reforçam que a entrega das chaves não deve ser tratada como uma conferência superficial de poucos minutos. Trata-se de uma etapa formal, documentada e tecnicamente relevante, na qual a assistência de um engenheiro para vistoria de apartamento pode evitar que pendências de entrega se transformem, meses depois, em discussão sobre vícios construtivos e causalidade.

Por que fazer a vistoria antes de assinar o termo de recebimento

Antes da assinatura, uma inconformidade pode ser registrada como pendência da entrega. Depois da ocupação, da instalação de móveis, da execução de adaptações e do uso do imóvel, a discussão passa a envolver o momento de surgimento do problema, sua causa, a responsabilidade pela ocorrência, eventuais intervenções posteriores, manutenção e suficiência dos registros produzidos na entrega.

Por isso, a vistoria de imóvel novo deve ser realizada antes da posse, com tempo adequado, registro fotográfico, medições e análise técnica dos elementos previstos no escopo.

Isso não significa que o comprador perde automaticamente seus direitos ao assinar. Significa que a qualidade da prova e a documentação produzida no momento adequado fazem diferença. Um termo de recebimento com ressalvas técnicas, acompanhado de fotografias, medições e laudo com ART, é muito diferente de uma reclamação genérica apresentada meses depois.

Checklist gratuito para a entrega das chaves

A Vallero Engenharia disponibiliza um checklist inicial para o comprador que deseja organizar sua conferência na entrega das chaves. O material permite registrar elementos dos principais ambientes, mas não substitui análise técnica independente, equipamentos de engenharia diagnóstica, medições, comparação com projetos, laudo ou ART.

Use o checklist para compreender a dimensão da vistoria. Use o engenheiro para interpretar tecnicamente o que for encontrado.

Vistoria de imóvel novo em Santa Catarina

A Vallero Engenharia realiza vistoria de imóvel novo, vistoria de apartamento novo e elaboração de laudos técnicos com ART em Santa Catarina, com atendimento especialmente no Norte e no Litoral Norte do estado. Para receber o imóvel com maior segurança, o comprador pode contratar uma vistoria técnica de imóvel novo antes da assinatura do termo de recebimento.

A empresa atende Penha, Itajai, Balneário Camboriú, Itapema, Navegantes, Balneário Piçarras, Barra Velha, Joinville, Jaraguá do Sul e cidades próximas. O serviço pode abranger apartamentos, casas, sobrados e condomínios, conforme o escopo definido, os documentos disponíveis e as características do imóvel.

O objetivo da vistoria não é produzir uma lista genérica de observações. É transformar sinais, dúvidas e manifestações em medições, registros fotográficos, análises técnicas e conclusões fundamentadas antes da assinatura do termo de recebimento.

Antes de receber as chaves, transforme dúvidas em medições, registros e conclusões técnicas.

Perguntas frequentes sobre laudo e vistoria de imóvel novo

O que é um laudo de vistoria de entrega de imóvel novo?

É o documento técnico elaborado pelo engenheiro após a vistoria realizada na fase de entrega do imóvel. Registra as condições verificadas, falhas aparentes, vícios construtivos e não conformidades identificadas, com fotografias e descrição técnica. Na Vallero Engenharia, o laudo é acompanhado de ART.

O que olhar na vistoria de um apartamento novo?

A análise deve contemplar revestimentos, pisos, paredes, esquadrias, instalações hidráulicas, elétricas e de gás, áreas molhadas, caimentos, ralos, peças sanitárias, bancadas, portas, janelas e os demais elementos previstos nos projetos e no memorial descritivo. Uma vistoria profissional da Vallero pode abranger mais de 160 pontos, conforme o imóvel e o escopo contratado.

O checklist de vistoria de apartamento novo substitui um engenheiro?

Não. O checklist ajuda o comprador a organizar uma conferência visual, mas não apresenta todos os critérios técnicos, tolerâncias, métodos de ensaio, equipamentos, normas e parâmetros necessários para uma conclusão profissional. Ele indica onde observar; o engenheiro mede, interpreta e documenta o que foi encontrado.

Quem pode fazer a vistoria de imóvel novo?

O comprador pode realizar uma conferência por conta própria, mas assume o risco de não identificar ou documentar adequadamente as inconformidades. A vistoria técnica, com emissão de laudo e ART, deve ser realizada por profissional legalmente habilitado e com experiência no tipo de análise contratado.

Quando contratar um engenheiro para vistoria de apartamento?

A contratação deve ocorrer antes da entrega das chaves e da assinatura definitiva do termo de recebimento. Assim, há tempo para solicitar os documentos, definir o escopo, organizar o acesso ao imóvel e registrar as inconformidades antes da posse.

O engenheiro pode acompanhar a entrega das chaves?

Sim. A ABNT NBR 5671 contempla a possibilidade de o proprietário receber o empreendimento com assistência de fiscal técnico. Esse acompanhamento permite identificar, medir, registrar e fundamentar tecnicamente os defeitos visíveis antes da posse.

O que significa assinar o termo de recebimento com ressalvas?

Significa registrar formalmente que existem pendências ou inconformidades no imóvel. As ressalvas devem indicar a localização exata, a manifestação observada e, quando possível, incluir fotografias, medições e fundamentação técnica. Expressões genéricas como “janela ruim” ou “piso com problema” possuem pouca utilidade documental.

Preciso assinar o termo de recebimento no mesmo dia?

Não se deve assinar automaticamente sem compreender as condições do imóvel e o conteúdo do documento. Havendo inconformidades, o comprador deve registrá-las formalmente e buscar orientação técnica e, quando necessário, jurídica. A decisão depende do contrato, da gravidade das pendências e do procedimento adotado pela construtora.

O que fazer quando são encontrados defeitos em um apartamento novo?

Os defeitos devem ser descritos de maneira detalhada e objetiva, localizados, fotografados e apresentados formalmente à construtora. Quando necessário, o registro deve incluir medições, referência aos projetos, memorial descritivo, normas técnicas, laudo de engenharia e ART.

Qual é a diferença entre vistoria e laudo?

A vistoria é o procedimento de análise realizado no imóvel. O laudo é o documento técnico que registra o objeto, o escopo, a metodologia, os equipamentos utilizados, as verificações, os resultados, as inconformidades, a fundamentação e as conclusões do engenheiro.

Quais documentos são necessários para a vistoria de imóvel novo?

A Vallero Engenharia solicita os documentos pertinentes ao empreendimento e aos sistemas existentes, como projetos, memorial descritivo, manuais, plantas, documentos das instalações e demais registros necessários à comparação entre o que foi contratado, projetado, executado e entregue. A relação varia conforme o tipo de imóvel.

Quais equipamentos são utilizados na vistoria de imóvel novo?

A Vallero Engenharia dispõe de mais de 20 equipamentos de alto valor agregado. A seleção é definida conforme o tipo de imóvel e as condições verificadas no local. Entre os principais estão câmera térmica, drone, pacômetro, nível e trena a laser, régua de nível, inclinômetro, esquadro, medidor de umidade, testador elétrico, testador de gás, martelo de ABS, haste telescópica e esferas de vidro.

Quanto custa um laudo de vistoria de imóvel novo?

O valor depende da área, do tipo de imóvel, da localização, da documentação disponível, da complexidade construtiva e do escopo solicitado. Uma vistoria realizada antes da entrega é menos complexa e menos onerosa do que um laudo posterior de vícios construtivos com investigação de causalidade.

Como contratar uma empresa especializada em vistoria de imóvel novo?

Solicite uma proposta informando o tipo de imóvel, a área aproximada, a cidade, a data prevista para a entrega das chaves e os documentos disponíveis. Verifique a habilitação profissional, a experiência em engenharia diagnóstica, o escopo da inspeção, a emissão de laudo e a ART.