Em um processo judicial no qual atuei como perito, a parte autora, proprietária de um terreno localizado em Penha, Santa Catarina, alegou ter sofrido uma desvalorização de aproximadamente R$ 400 mil.
A afirmação exigia mais do que uma opinião sobre o mercado. Era necessário verificar, por meio de avaliação técnica do imóvel, se existiam dados, metodologia e elementos concretos capazes de demonstrar essa suposta perda patrimonial.
Uma desvalorização de R$ 400 mil em Penha parecia tecnicamente improvável
Inicialmente, a alegação causou-me estranheza.
Desvalorizações imobiliárias intensas podem ocorrer, mas normalmente estão associadas a situações muito específicas, como catástrofes climáticas ou colapso econômico localizado.
Não era esse o cenário encontrado em Penha, cidade em que resido e cujo mercado imobiliário conheço.
Era necessário verificar tecnicamente:
- O imóvel realmente havia perdido valor?
- Quais dados sustentavam essa conclusão?
O que os documentos extrajudiciais apresentavam?
Dois “pseudolaudos” extrajudiciais foram anexados aos autos para sustentar a alegação de desvalorização do imóvel objeto da lide.
Um deles tinha apenas uma página; o outro, duas. E um deles se intitulava expressamente “Laudo de Avaliação de Imóvel”.
Ao analisar os dois documentos, constatei que ambos apresentavam mera opinião de mercado, sem demonstração da metodologia empregada, memória de cálculo ou tratamento técnico dos dados.
Havia algo ainda mais grave: eles indicavam áreas construídas diferentes para o mesmo imóvel e chegaram a estimar seu valor como se estivesse situado em outra localidade, novamente sem qualquer análise técnica capaz de justificar o resultado apresentado.
Tudo isso pode ser verificado diretamente nos autos, disponíveis para consulta pública, especialmente no evento 1, LAUDO13 e LAUDO14.
Consulte o processo nº 5001104-20.2023.8.24.0089 no TJSC
O que a perícia judicial fez de forma diferente?
Na minha avaliação, a perícia judicial, contudo, chegou à conclusão oposta: o terreno não havia desvalorizado. Na data-base adotada, ele apresentava valorização superior a 256% em relação ao preço de aquisição.
O imóvel era composto por terreno e edificação, por isso, adotei o método evolutivo, com determinação técnica e separada dos componentes do bem.
A ABNT NBR 14653-1, em seu item 7.2.3, estabelece:
“Método evolutivo: identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização.”
Em termos simplificados, o trabalho envolveu:
- determinação do valor do terreno;
- determinação do valor depreciado da edificação;
- obtenção do valor total do imóvel, com aplicação do BDI e do fator de comercialização, ambos tecnicamente fundamentados.
Mas cada parcela exigiu metodologia própria.
Como foi calculado o valor do terreno?
O terreno foi avaliado pelo método comparativo direto de dados de mercado, conforme previsto na ABNT NBR 14653-2, item 8.2.1.
Em vez de simplesmente calcular uma média aritmética ou arbitrar um valor, foi utilizada inferência estatística, com estudo de variáveis capazes de explicar as diferenças observadas nos preços.
Entre as variáveis testadas estavam:
- renda da região, com base em dados do IBGE de 2022;
- distância do imóvel em relação ao mar;
- posicionamento em esquina ou meio de quadra;
- testada e profundidade aparente.
Por que isso é diferente de fazer uma média?
A média aritmética ou o arbitramento de valor tratam os dados como se fossem equivalentes. E eles não são!
Suponha que três terrenos estejam anunciados por valores diferentes. Somar os preços e dividi-los por três não explica:
- qual está mais próximo do mar;
- qual está em uma região de maior renda;
- qual se encontra em esquina;
- qual possui área diferente;
- qual apresenta maior testada e menor profundidade aparente;
A inferência estatística testa hipóteses e verifica como as variáveis influenciam o valor de mercado. Isso permite que o resultado seja explicado, testado, auditado e tecnicamente fundamentado.
Como foi calculado o valor da casa?
Para a edificação, foi empregado o método da quantificação do custo.
O item 7.3.2 da ABNT NBR 14653-1 estabelece que esse método identifica o custo do bem ou de suas partes mediante orçamentos sintéticos ou analíticos, considerando quantidades de serviços e seus custos diretos e indiretos.
A avaliação considerou:
- área construída verificada;
- padrão construtivo;
- características dos materiais e acabamentos;
- Custo Unitário Básico — CUB;
- estado de conservação;
- idade aparente;
- depreciações aplicáveis;
- fator de comercialização.
Precisa determinar o valor de um imóvel para venda, inventário, partilha, financiamento, garantia ou processo judicial?
A Vallero Engenharia elabora laudo de avaliação de imóvel com vistoria, metodologia compatível com a ABNT NBR 14653, tratamento técnico dos dados e emissão de ART. A empresa atende Santa Catarina e demandas em outras regiões do Brasil.
Não fui eu quem disse que opinião mercadológica não substitui avaliação técnica — veja o que decidiu a sentença
Ao sentenciar o processo, a própria magistrada registrou:
“A avaliação técnica de imóveis constitui atribuição privativa de engenheiro legalmente habilitado, nos termos do art. 7º, alínea ‘c’, da Lei nº 5.194/66, ao passo que ao corretor de imóveis cabe, conforme dispõe o art. 3º da Lei nº 6.530/78, exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo apenas opinar quanto à comercialização imobiliária.”
A decisão prosseguiu:
“Não se trata de desmerecer a profissão dos corretores, mas de reconhecer que a opinião mercadológica por eles emitida não se confunde com a avaliação técnica fundamentada em normas científicas, motivo pelo qual prevalece, no caso concreto, o laudo pericial oficial.”
E concluiu, quanto aos documentos particulares:
“Os próprios laudos extrajudiciais juntados pelos autores apresentam contradições internas relevantes, divergindo entre si quanto à área construída do imóvel […] e quanto ao valor de mercado atribuído ao bem, o que evidencia sua fragilidade técnica.”
Essas afirmações pertencem à sentença do caso concreto, não a uma campanha publicitária da Vallero Engenharia.
O processo nº 5001104-20.2023.8.24.0089 pode ser consultado publicamente no TJSC, inclusive o laudo técnico pericial que elaborei.
Trata-se de sentença de primeiro grau, proferida com base nas provas produzidas no processo, especialmente nas conclusões técnicas apresentadas em meu laudo pericial.
O que a ABNT NBR 14653 entende por engenharia de avaliações?
A ABNT NBR 14653-1 define engenharia de avaliações como o:
“conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados, aplicados à avaliação de bens por arquitetos ou engenheiros.”
Essa definição expõe a diferença central entre um parecer mercadológico e um laudo técnico.
Esses conhecimentos não são adquiridos por meio de uma consulta rápida a anúncios ou de um curso pontual. Resultam de formação superior, estudo técnico continuado e experiência prática.
Não é possível reproduzir em um artigo tudo o que foi estudado ao longo de anos de graduação, especialização e atuação profissional.
Tudo o que a sentença reconheceu sobre o laudo pericial
A decisão qualificou a prova produzida como um:
“robusto e tecnicamente fundamentado conjunto probatório”.
Também registrou que o laudo havia sido elaborado:
- por engenheiro civil regularmente inscrito no CREA-SC;
- por profissional vinculado ao Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia;
- com estrita observância às normas técnicas vigentes;
- especialmente às ABNT NBR 14653-1, NBR 14653-2 e NBR 13752;
- pelo método comparativo direto com inferência estatística para o terreno;
- pelo método evolutivo, combinado com a quantificação dos custos, para as benfeitorias;
- com respostas exaustivas aos quesitos apresentados;
- com manifestação complementar sobre os pontos impugnados.
A sentença registrou ainda que as conclusões periciais afastaram de forma cabal a tese de desvalorização e que o imóvel havia experimentado valorização expressiva.
Isso é autoridade técnica real!
Trata-se de um trabalho submetido:
- ao contraditório;
- aos quesitos das partes;
- às impugnações;
- aos esclarecimentos;
- ao exame judicial.
E se um laudo tecnicamente frágil for apresentado contra você?
Em processos judiciais, o problema pode não estar apenas no documento que você produziu.
Pode estar no laudo, parecer ou avaliação apresentada pela outra parte — ou até em falhas existentes na prova pericial oficial.
Nessas situações, é recomendável contar com um engenheiro assistente técnico para:
- analisar os documentos;
- identificar inconsistências;
- formular quesitos;
- acompanhar a vistoria do perito;
- verificar a metodologia aplicada;
- conferir áreas, dados e cálculos;
- apontar falhas técnicas;
- elaborar parecer;
- auxiliar o advogado na compreensão da prova.
A Vallero Engenharia atua com assistência técnica pericial em engenharia antes, durante e depois da perícia, incluindo formulação de quesitos, acompanhamento das diligências e manifestações técnicas sobre o laudo oficial.
O resultado judicial
A alegação de desvalorização foi afastada.
A ação principal foi julgada improcedente e o pedido reconvencional da loteadora foi acolhido, com condenação dos autores ao pagamento do saldo contratual apurado no processo.
A decisão não se baseou na aparência dos documentos.
Baseou-se na qualidade da prova.
Conclusão: escrever “laudo” na capa não transforma opinião de mercado em avaliação técnica
Um dos documentos apresentados no processo possuía uma página.
Outro utilizava a expressão “Laudo de Avaliação de Imóvel”.
Entre eles, a área construída variava em 40 m², os valores atribuídos eram diferentes e a suposta perda patrimonial era baseada em hipóteses como transportar imaginariamente o imóvel para outro bairro.
Afirmar um valor não é prová-lo!
E escrever “laudo” na capa não transforma opinião mercadológica em engenharia de avaliações.
A Vallero Engenharia realiza laudos de avaliação de imóvel com ART para venda, inventário, partilha, financiamento e ações judiciais, utilizando metodologia compatível com a finalidade e com os dados disponíveis.
Perguntas frequentes sobre laudo de avaliação de imóvel
O que é um laudo de avaliação de imóvel?
É um documento técnico destinado a identificar o valor de um imóvel conforme os procedimentos da ABNT NBR 14653, mediante definição da finalidade, análise documental, vistoria, pesquisa de mercado, escolha do método adequado, tratamento dos dados e conclusão fundamentada.
Quem pode fazer laudo de avaliação de imóvel?
Engenheiros ou arquitetos legalmente habilitados. A ABNT NBR 14653-1, no item 3.1.17, define a engenharia de avaliações como atividade técnico-científica aplicada à avaliação de bens por esses profissionais. Já os itens 6.3.1 e 6.3.2 estabelecem que a vistoria é essencial para conhecer e caracterizar corretamente o imóvel.
O que é PTAM?
PTAM é o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, elaborado por corretor de imóveis. Ele não se confunde com o laudo técnico de avaliação elaborado conforme a ABNT NBR 14653.
Qual é a diferença entre PTAM e laudo de avaliação?
O PTAM é um parecer de avaliação mercadológica elaborado por corretor de imóveis. Já o laudo de avaliação de imóvel é produzido por engenheiro ou arquiteto habilitado, com metodologia técnica, tratamento dos dados e fundamentação conforme a ABNT NBR 14653, além de responsabilidade técnica registrada no CREA, por meio de ART, ou no CAU, por meio de RRT.
Como fazer laudo de avaliação de imóvel?
O procedimento depende do bem avaliado e dos dados disponíveis. Podem ser utilizados o método comparativo direto de dados de mercado, o método evolutivo, o método involutivo ou o método da capitalização da renda, conforme a finalidade e as características do imóvel.
O que é o método evolutivo?
É o método que identifica o valor do bem pela soma dos valores de seus componentes, como terreno e benfeitorias, considerando o fator de comercialização.
O que é inferência estatística na avaliação de imóveis?
É o tratamento científico dos dados de mercado utilizado para estudar a influência das variáveis e estimar tecnicamente o valor do imóvel.
A vistoria é obrigatória no laudo de avaliação de imóvel?
A ABNT NBR 14653-1 considera a vistoria uma atividade essencial. Quando ela for excepcionalmente inviável, a situação precisa ser declarada e acompanhada dos pressupostos e limitações adotados.
Quanto custa um laudo de avaliação de imóvel?
O preço depende do tipo, localização e dimensão do bem, da finalidade, da documentação, do método necessário, da disponibilidade de dados e do nível de fundamentação exigido.
Um laudo de avaliação pode ser usado em processo judicial?
Sim. O laudo pode instruir processos, inventários, partilhas e outras controvérsias patrimoniais, desde que seja adequado à finalidade e tecnicamente fundamentado.
