Vistoria de apartamento novo deve ser realizada antes da entrega das chaves, momento que marca o início da posse da unidade. Nessa etapa, o comprador pode optar por uma simples conferência visual ou contratar um engenheiro para realizar uma vistoria técnica do imóvel..
A contratação antecipada permite organizar a data da visita, encaminhar documentos, alinhar as regras de acesso com a construtora e registrar tecnicamente as condições observadas no imóvel. Assim, o comprador chega à entrega com informações mais objetivas sobre o serviço contratado e sobre o que será verificado.
Escrito por Marcelo Augusto Guerini Vallero engenheiro civil, registrado no CREA SC sob o nº 140597 7 e membro do IBAPE SC sob o nº 681. Atua há mais de 20 anos na construção civil e na elaboração de vistorias, laudos, avaliações e análises de Engenharia Diagnóstica. É perito judicial cadastrado no TJSC e no TJPR e coautor do livro Perícias Judiciais de Engenharia e Arquitetura: Um Guia Prático, publicado pelo IBAPE SC.
Atualizado dia 30 de agosto de 2026.
Diferença entre vistoria técnica profissional e avaliação visual leiga
Checklist educativo e vistoria técnica profissional
Antes da vistoria de apartamento novo, é comum que compradores assistam a vídeos, pesquisem sobre defeitos construtivos e usem listas de verificação. Esse preparo ajuda a organizar a visita e registrar dúvidas. A Vallero Engenharia disponibiliza gratuitamente um checklist para vistoria de apartamento novo em PDF, solicitado pela página de vistoria de imóvel novo.
No entanto, o checklist educativo não substitui a vistoria técnica realizada por engenheiro civil habilitado em engenharia diagnóstica. A lista orienta a observação de alguns pontos. Já a vistoria técnica identifica e fundamenta tecnicamente as não conformidades e manifestações patológicas constatadas, com base nas normas ABNT aplicáveis, na literatura técnica especializada e na análise do engenheiro civil.
Equipamentos de engenharia diagnóstica
Conforme as condições verificadas, são empregados instrumentos de engenharia diagnóstica, alguns de alto valor agregado para qualificar a inspeção e documentar os achados.
Drone, trena a laser e detector de parede utilizados na vistoria técnica de apartamento novo
Nível a laser, paquímetro, medidor digital de umidade, alicate amperímetro, detector de vazamento de gás, boroscópio, haste metálica e nível digital utilizados em vistoria técnica de apartamento novo
Luxímetro, lanternas LED e ultravioleta, detector e caneta de tensão, câmera termográfica, nível de mão com três bolhas, anemômetro e bolas de gude utilizados em vistoria técnica de apartamento novo.
Além disso, a diferença está na interpretação técnica. Um comprador pode perceber que uma tomada está desalinhada ou que há uma fissura na parede. O engenheiro avalia se aquele sinal corresponde apenas a uma falha de acabamento ou se exige atenção quanto ao comportamento estrutural, à compatibilidade entre elementos construtivos, à proximidade de instalações de gás ou a possíveis riscos ao desempenho do imóvel.
A relevância dessa etapa é concreta. Em agosto de 2026, o Jornal da Record noticiou que São Paulo havia registrado quase 4 mil reclamações, somente naquele ano, relativas a imóveis entregues com defeitos por construtoras. O número evidencia a importância de uma conferência técnica organizada antes do recebimento das chaves. Veja a reportagem.
Por que contratar um engenheiro antes da entrega das chaves?
Análise técnica dos documentos disponíveis
Primeiramente, o engenheiro realiza a análise técnica dos documentos disponíveis, especialmente do memorial descritivo, contrato de compra e venda, folder de venda, plantas, manual do proprietário, aditivos e demais informações fornecidas pela construtora.
Documentação essencial:
| Documento | Função | Por Quê |
|---|---|---|
| Contrato de compra e venda | Estabelece obrigações legais | Verifica cumprimento de promessas |
| Memorial descritivo / Folder de Venda | Detalha materiais e acabamentos | Compara execução vs. especificação |
| Projeto aprovado | Define características técnicas | Permite análise comparativa |
| Manual do proprietário | Orienta manutenção | Esclarece sistemas especiais |
| Alterações de Projetos | Documenta alterações | Registra aditivos contratados |
Nesse contexto, o memorial descritivo representa documento igualmente crítico. Esse memorial detalha especificações de materiais, acabamentos, sistema construtivo, e características técnicas prometidas. Quando o profissional encontra discrepâncias entre o memorial e o executado, documenta-as como não conformidades.
Documentos complementares e confronto técnico
Além dos documentos essenciais, são necessárias informações técnicas complementares para a análise do imóvel. Com base em sua experiência técnica e nas características do empreendimento, a Vallero Engenharia solicita esses documentos após a formalização da contratação.
Essa seleção não é genérica. Ela abrange documentos pertinentes às normas ABNT aplicáveis. Esses documentos permitem verificar o cumprimento do que foi executado e resguardar tecnicamente os direitos do comprador.
Normas técnicas e critérios aplicáveis à vistoria
Em seguida, o engenheiro para vistoria de apartamento realiza a vistoria técnica aplicando sua experiência em engenharia diagnóstica, os critérios técnicos pertinentes e os parâmetros estabelecidos nas normas ABNT aplicáveis a cada elemento examinado. Entre as normas mais utilizadas estão:
Tabela de normas técnicas mais utilizadas em vistorias de recebimento de imóveis novos
| ABNT NBR | Descrição integral da norma |
|---|---|
| ABNT NBR 13752 | Perícias de engenharia na construção civil. Rio de Janeiro, 1996. |
| ABNT NBR 5671 | Participação dos intervenientes em serviços e obras de engenharia e arquitetura. Rio de Janeiro, 1990. |
| ABNT NBR 15927 | Qualificação de pessoas no processo construtivo de edificações: perfil profissional do pintor de obras imobiliárias. Rio de Janeiro, 2011. |
| ABNT NBR 9574 | Execução de impermeabilização. Rio de Janeiro, 2008. |
| ABNT NBR 9575 | Impermeabilização: seleção e projeto. Rio de Janeiro, 2010. |
| ABNT NBR 5410 | Instalações elétricas de baixa tensão. Rio de Janeiro, 2004. |
| ABNT NBR 5626 | Instalação predial de água fria. Rio de Janeiro, 1998. |
| ABNT NBR 8160 | Sistemas prediais de esgoto sanitário: projeto e execução. Rio de Janeiro, 1999. |
| ABNT NBR 6118 | Projeto de estruturas de concreto. Rio de Janeiro, 2024. |
| ABNT NBR 8545 | Execução de alvenaria sem função estrutural de tijolos e blocos cerâmicos: procedimento. Rio de Janeiro, 1984. |
| ABNT NBR 13749 | Revestimento de paredes e tetos de argamassas inorgânicas: especificação. Rio de Janeiro, 1996. |
| ABNT NBR 13753 | Revestimento de piso interno ou externo com placas cerâmicas e com utilização de argamassa colante: procedimento. Rio de Janeiro, 1996. |
| ABNT NBR 15575 | Edificações habitacionais: desempenho. |
Desse modo, essas são algumas das principais referências utilizadas pela Vallero Engenharia. A definição adequada das normas, a interpretação dos critérios técnicos e o registro fundamentado das não conformidades demonstram por que a vistoria de recebimento deve ser conduzida por engenheiro habilitado.
Vai receber um imóvel novo? Conheça a vistoria de imóvel novo da Vallero Engenharia.
Vistoria técnica de apartamento e termo de recebimento
Após essa análise, a vistoria de recebimento de imóvel antecede o termo de recebimento, que formaliza a entrega da unidade nas condições registradas naquele momento. Por isso, a conferência prévia e o registro de pendências são relevantes. Sem ressalvas, fotografias georreferenciadas ou documentação técnica, se torna mais difícil demonstrar posteriormente que determinada condição já existia na data da entrega.
A assinatura do termo não transfere automaticamente ao comprador a responsabilidade por vícios ou defeitos. No entanto, o documento e as circunstâncias do recebimento são relevantes em eventual discussão posterior. Na minha atuação como perito judicial, é recorrente a análise de processos nos quais a ausência de registro técnico na entrega dificulta a reconstrução das condições originais do imóvel e a definição técnica das controvérsias.
Conferência visual do comprador e não conformidades aparentes
O comprador pode realizar uma conferência visual por conta própria. Essa iniciativa ajuda a identificar danos evidentes, itens faltantes e defeitos de acabamento. Ainda assim, a vistoria técnica acrescenta método, registro organizado, análise documental e interpretação compatível com o elemento examinado.
Entre os pontos que exigem atenção estão sinais de umidade que, em alguns casos, demandam o uso de câmeras térmicas como recurso complementar de engenharia diagnóstica; revestimentos com resposta sonora anormal à percussão; falhas aparentes de caimento; portas e janelas desreguladas; problemas em esquadrias; e inconsistências entre a unidade entregue e os documentos disponíveis.
Para conhecer os itens mais comuns dessa etapa, veja o que verificar na vistoria de imóvel novo.
Registro fotográfico, relatório técnico e responsabilidade técnica
O laudo de vistoria de entrega de chaves deve adotar metodologia compatível com sua finalidade, apresentar redação clara, fundamentação técnica e registros capazes de demonstrar as condições e não conformidades constatadas durante a vistoria. Conforme a ABNT NBR 13752, o documento deve conter, no mínimo, os seguintes elementos:
| Elemento do laudo técnico | Informação que deve constar |
|---|---|
| Identificação do solicitante | Identificação da pessoa física ou jurídica que solicitou o serviço técnico. |
| Identificação do objeto da vistoria | Identificação precisa do imóvel, unidade ou elemento examinado. |
| Objetivo e finalidade | Definição do propósito do laudo e da finalidade da vistoria. |
| Pressupostos, ressalvas e condições limitantes | Registro das premissas adotadas, restrições de acesso, ausência de documentos, falta de energia, elementos encobertos e demais limitações. |
| Data ou datas das vistorias | Indicação da data em que ocorreram as verificações técnicas. |
| Descrição técnica do objeto | Caracterização técnica do imóvel, unidade ou sistema analisado. |
| Diretrizes e procedimentos adotados | Metodologia, critérios, recursos e procedimentos empregados na vistoria. |
| Documentos considerados | Relação dos documentos analisados, como contrato, memorial descritivo, plantas, manuais e aditivos. |
| Descrição técnica das não conformidades | Registro, localização e descrição técnica das condições e não conformidades constatadas. |
| Relatório fotográfico | Imagens organizadas para documentar as condições observadas e as ocorrências identificadas. |
| Conclusão | Síntese técnica fundamentada das constatações realizadas, dentro do escopo contratado. |
| Local e data | Indicação do local e da data de emissão do laudo. |
| Assinatura e identificação do responsável técnico | Nome, graduação, registro no conselho profissional e assinatura do responsável pela elaboração do laudo. |
| Anexos e apêndices | Relação dos documentos complementares que integram o laudo, quando houver. |
Embora a ART seja obrigatória para serviços técnicos de engenharia, o comprador deve confirmar se a proposta prevê sua emissão. Após receber o documento, também deve verificar se a ART identifica corretamente o imóvel, com endereço completo e, quando aplicável, coordenadas geográficas, além da atividade técnica efetivamente contratada. A ART deve estar assinada pelo engenheiro responsável pelo serviço.
É importante conferir se a ART está devidamente registrada no CREA e quitada. Uma ART apenas emitida, sem quitação, não comprova a regularização do registro da responsabilidade técnica. Na prática, existem documentos emitidos que permanecem sem pagamento ou apresentam dados incompletos, o que exige atenção do contratante.
Modelo de ART do CREA SC com identificação dos serviços contratados, como vistoria e laudo, indicação de quitação e assinatura do engenheiro responsável.
Como escolher um engenheiro para vistoria de apartamento?
Por outro lado, ao contratar engenheiro para vistoria de apartamento, preço, disponibilidade e proximidade geográfica não devem ser os únicos critérios de escolha. O comprador precisa verificar a habilitação profissional, a experiência em engenharia diagóstica, a clareza da proposta, os equipamentos de engenharia diagnóstica disponíveis e a experiência do profissional na elaboração de laudos técnicos fundamentados.
A formação em engenharia civil permite atuação em várias áreas. Entretanto, a vistoria de recebimento exige familiaridade com engenharia diagnóstica, análise de documentos técnicos, normas aplicáveis e elaboração de laudos técnicos.
Registro no CREA e habilitação profissional para o serviço contratado
Antes de contratar, o comprador pode consultar o registro profissional nos canais oficiais do Sistema Confea CREA. A consulta permite confirmar a identificação e os dados disponíveis do profissional.
No caso de Santa Catarina, a consulta pode ser realizada pelo nome, CPF ou número de registro no CREA SC. Também existe uma consulta nacional do Confea, cujo resultado possui caráter informativo e deve ser confirmado com o CREA competente em caso de divergência.
Outro documento que o comprador pode solicitar ao engenheiro é a certidão negativa relacionada a processos éticos ou disciplinares, disponível no CREA SC, por meio do Creanet Profissional.
Registro no IBAPE como qualificação complementar em avaliações e perícias
A filiação ao IBAPE, Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, demonstra vínculo com entidade técnica voltada às avaliações e perícias de engenharia. Muitos destes profissionais possuem especialização em engenharia diagnóstica e na elaboração de laudos técnicos.
No caso da Vallero Engenharia, o engenheiro Marcelo Augusto Guerini Vallero possui registro no IBAPE SC sob o número 681. Essa informação integra sua qualificação profissional e pode ser conferida na consulta de associados do IBAPE SC.
O que deve constar na proposta e quais documentos enviar?
A proposta técnico comercial deve deixar claro o que o comprador está contratando. Ela precisa identificar o imóvel, a finalidade da vistoria, a metodologia, os serviços incluídos, os equipamentos ou recursos de engenharia diagnóstica previstos, a inclusão de revistoria, os entregáveis, os prazos e as limitações do serviço..
Além disso, o comprador deve encaminhar os documentos que já possui. Esses materiais permitem que o engenheiro compare as condições aparentes da unidade com as informações contratadas ou divulgadas, sempre dentro dos limites da vistoria.
Escopo da vistoria, limitações e entregáveis técnicos
O escopo deve informar as áreas e sistemas que serão analisados e os elementos que serão verificados.
A proposta deve indicar as limitações previsíveis. Falta de acesso, ausência de energia, indisponibilidade de água, documentos não entregues e elementos encobertos podem restringir parte das verificações.
Laudo técnico, documentação fotográfica e ART
Pergunte ao engenheiro quais normas e referências técnicas fundamentarão a vistoria de imóvel novo e como elas serão aplicadas ao escopo contratado. A ABNT NBR 13752-Perícias de Engenharia na Construção Civil integra a metodologia adotada pela Vallero Engenharia, juntamente com as normas específicas de cada sistema construtivo, o memorial descritivo, os documentos técnicos disponíveis e a literatura especializada.
Também verifique a experiência do profissional em serviços semelhantes. Solicite informações sobre a quantidade de ARTs emitidas para vistorias de imóveis novos e outros serviços técnicos compatíveis com a contratação.
O que fazer após a vistoria e quando contratar serviço complementar?
Por fim, depois da vistoria, o comprador deve ler o documento técnico e conferir o laudo. Em seguida, deve encaminhar as pendências à construtora pelos canais definidos para o empreendimento e guardar cópia de toda a comunicação.
Quando a situação exigir orientação jurídica, a Vallero Engenharia conta com atuação jurídica em sua equipe, integrada à análise técnica, para apoiar o cliente na avaliação das medidas cabíveis.
Revistoria técnica após os reparos comunicados pela construtora
Após a construtora comunicar a execução dos reparos, a revistoria permite verificar as condições dos itens anteriormente registrados.
A revistoria não representa garantia de que não existam outros problemas ocultos. Ela registra o resultado das verificações compatíveis no momento da nova visita.
Conclusão
Laudo de vícios construtivos e assistência técnica pericial em caso de controvérsia
Quando os problemas surgem depois da entrega, evoluem com o uso ou exigem investigação de causa, o caso pode demandar um laudo de vícios construtivos. Esse serviço possui finalidade distinta da vistoria de recebimento e inclui análise documental, estudo de hipóteses técnicas e investigação mais aprofundada.
Se houver notificação, mediação ou processo judicial, a assistência técnica pericial auxilia compradores e advogados a fundamentar o laudo técnico em processos jurídicos.
Perguntas Frequentes
Quando devo contratar um engenheiro para vistoriar meu apartamento novo?
Contrate assim que a construtora informar a previsão de entrega ou agendar a vistoria. Essa antecedência permite organizar documentos, proposta, acesso ao empreendimento e agenda do profissional.
O engenheiro precisa ter registro no CREA para realizar a vistoria?
O comprador deve confirmar se o profissional possui registro ou visto válido no CREA competente, além da certidão de negativa de ética e se a proposta prevê atividade técnica compatível com o serviço contratado.
A vistoria de apartamento inclui ART?
Embora a ART seja obrigatória para serviços técnicos de engenharia, o comprador deve confirmar se a proposta prevê sua emissão. Após receber o documento, também deve verificar se a ART identifica corretamente o imóvel, com endereço completo e, quando aplicável, coordenadas geográficas, além da atividade técnica efetivamente contratada.
É importante conferir se a ART está devidamente registrada no CREA e quitada. Uma ART apenas emitida, sem quitação, não comprova a regularização do registro da responsabilidade técnica. Na prática, existem documentos emitidos que permanecem sem pagamento ou apresentam dados incompletos, o que exige atenção do contratante
Posso realizar a vistoria sozinho sem contratar engenheiro?
Sim. O comprador pode realizar conferência visual por conta própria. Contudo, ele não contará com análise técnica, registros organizados, interpretação profissional nem documento técnico produzido por engenheiro habilitado.
A construtora pode limitar o tempo da vistoria?
A construtora pode definir regras de agendamento e acesso ao empreendimento, mas não deve impor um tempo incompatível com uma vistoria técnica efetiva. Um prazo reduzido transforma a conferência em procedimento meramente formal e dificulta a análise organizada da unidade, dos documentos e das não conformidades eventualmente constatadas.
Por isso, antes do agendamento, confirme por escrito o tempo disponibilizado e comunique previamente a presença do engenheiro.
O imóvel precisa estar energizado para a vistoria técnica?
A energia permite verificações das instalações elétricas. A disponibilidade de água também amplia as condições de análise em pontos hidráulicos e áreas molhadas. A ausência desses sistemas deve constar como limitação da vistoria.
Quais documentos devo enviar ao engenheiro antes da entrega?
Envie o contrato, o memorial descritivo, o folder de venda, as plantas disponíveis, o manual do proprietário, os aditivos e as comunicações relevantes da construtora.
Após a contratação, a Vallero Engenharia solicita documentos técnicos complementares previstos nas normas ABNT aplicáveis e necessários à conferência do imóvel.
Quanto custa uma vistoria de imóvel com engenheiro antes da entrega das chaves?
O valor da vistoria depende da área da unidade, do padrão de acabamento e das características construtivas do imóvel. Casas e apartamentos demandam quantidades distintas de horas técnicas, pois a vistoria de casas pode abranger também a cobertura. A Vallero Engenharia apresenta proposta individualizada e inclui uma revistoria gratuita para conferir os reparos comunicados pela construtora..
Recebeu a data da entrega das chaves? Solicite uma proposta para vistoria de apartamento novo e imóvel novo com a Vallero Engenharia.
