O memorial descritivo define o que será entregue.
No contexto da compra de apartamento na planta, o memorial descritivo identifica materiais, sistemas construtivos, equipamentos e padrões de acabamento previstos para o empreendimento e para a unidade adquirida.
Este artigo trata do memorial vinculado à incorporação e à entrega do apartamento. Portanto, não aborda memorial descritivo de reforma, documento georreferenciado de terreno nem modelo profissional para elaboração de projetos.
Escrito por Marcelo Augusto Guerini Vallero engenheiro civil, registrado no CREA SC sob o nº 140597 7 e membro do IBAPE SC sob o nº 681. Atua há mais de 20 anos na construção civil e na elaboração de vistorias, laudos, avaliações e análises de Engenharia Diagnóstica. É perito judicial cadastrado no TJSC e no TJPR e coautor do livro Perícias Judiciais de Engenharia e Arquitetura: Um Guia Prático, publicado pelo IBAPE SC.
Atualizado em 26 de agosto de 2026.
O que é o memorial descritivo do apartamento na planta
O memorial descritivo integra o conjunto documental utilizado para caracterizar o empreendimento imobiliário. Ele permite compreender quais soluções construtivas, materiais e acabamentos foram previstos quando o comprador adquiriu uma unidade que ainda seria construída.
A Lei nº 4.591/1964 disciplina as incorporações imobiliárias e determina, em seu art. 32, que o incorporador somente pode alienar ou onerar as frações ideais correspondentes às futuras unidades autônomas após registrar o memorial de incorporação no Registro de Imóveis competente. Entre os documentos que compõem esse registro estão o projeto de construção aprovado, o cálculo das áreas da edificação e o memorial descritivo das especificações da obra projetada, conforme as alíneas “d”, “e” e “g” do referido artigo. O art. 53, inciso IV, também prevê o modelo de memorial descritivo dos acabamentos da edificação. Consulte a Lei nº 4.591/1964.
A ABNT NBR 12721 complementa essa organização documental. O item 3.17 define os quadros da norma e relaciona, entre os documentos consolidados no Anexo A, o Quadro VI, destinado ao memorial descritivo dos equipamentos, o Quadro VII, relativo aos acabamentos das dependências de uso privativo das unidades autônomas, e o Quadro VIII, referente aos acabamentos das dependências de uso comum.
Para o comprador, essa divisão é relevante porque separa três núcleos de conferência: os equipamentos previstos para a edificação, os acabamentos do apartamento e os acabamentos das áreas comuns. Portanto, a análise da unidade privativa não deve ser confundida com a verificação dos equipamentos e espaços que pertencem ao condomínio.
Função do memorial na compra do imóvel
O memorial cria uma referência documental entre aquilo que a incorporação anunciou, o que as partes contrataram e o que a construtora efetivamente executou.
Ele não substitui o contrato de compra e venda. Também não funciona como projeto executivo completo. Sua finalidade consiste em descrever características relevantes do empreendimento e o padrão de entrega previsto.
Consequentemente, o comprador pode utilizar o documento para conferir se revestimentos, esquadrias, louças, metais, bancadas, instalações e equipamentos correspondem às especificações apresentadas no momento da aquisição.
Memorial descritivo não é material publicitário
Perspectivas eletrônicas, imagens promocionais, apartamento decorado e folhetos comerciais cumprem função de apresentação. O memorial, por sua vez, registra especificações do empreendimento.
A diferença importa porque uma imagem pode conter móveis, elementos decorativos e soluções meramente ilustrativas. O memorial deve indicar o padrão construtivo e os itens que integram a entrega.
Ainda assim, o material publicitário não é juridicamente irrelevante. No AgInt no AREsp 2.459.956, o processo examinado pelo Superior Tribunal de Justiça envolveu acabamento efetivamente entregue em qualidade inferior ao divulgado em panfletos, fotografias, memorial descritivo e apartamento decorado. O conjunto probatório, inclusive o laudo apresentado, foi relevante para a análise da desconformidade. Consulte a decisão no STJ.
| Documento | Finalidade principal | O que deve ser conferido |
|---|---|---|
| Memorial descritivo | Caracterizar materiais, sistemas e padrão de entrega | Correspondência entre especificação e execução |
| Contrato de compra e venda | Registrar direitos, obrigações, preço e condições do negócio | Cláusulas sobre entrega, alterações e documentos integrantes |
| Projeto arquitetônico | Representar a configuração técnica da edificação | Ambientes, dimensões, acessos e elementos projetados |
| Material publicitário | Apresentar comercialmente o empreendimento | Promessas objetivas e distinção entre itens incluídos e ilustrativos |
| Manual de uso, operação e manutenção | Orientar utilização e manutenção após a entrega | Sistemas instalados, garantias, cuidados e responsabilidades |
Quais informações devem constar no memorial descritivo
O conteúdo varia conforme o empreendimento e o documento registrado. Por isso, não existe uma lista genérica capaz de substituir a análise do memorial específico da unidade comprada.
Ainda assim, um memorial adequado deve permitir a identificação do empreendimento, do padrão construtivo e dos principais materiais, equipamentos, sistemas e acabamentos previstos.
Identificação do empreendimento e da unidade
O documento deve ser compatível com a incorporação, a torre, o pavimento, a tipologia e a unidade adquirida. O comprador precisa confirmar a versão do memorial e sua relação com o contrato firmado.
Esse cuidado evita que a conferência utilize material promocional, documento de outra fase do empreendimento ou memorial correspondente a padrão diferente.
O que a ABNT NBR 12721 estabelece sobre o memorial técnico descritivo
O item 9.1 da ABNT NBR 12721 trata do memorial técnico descritivo dos projetos utilizados para a composição dos lotes básicos da norma. Esses projetos, inclusive os regionalizados, devem reunir projetos gráficos, plantas de detalhes e memorial técnico descritivo, com indicação das normas adotadas, dos materiais previstos e das técnicas construtivas recomendadas.
Esse item ajuda a compreender a função técnica de um memorial descritivo. Contudo, ele não deve ser interpretado isoladamente como uma lista obrigatória do conteúdo do memorial específico de cada apartamento. Para conferir a unidade adquirida, o engenheiro deve analisar os documentos efetivamente registrados e contratados, especialmente os Quadros VI, VII e VIII aplicáveis ao empreendimento, além dos projetos e anexos disponíveis.
Sistemas construtivos e instalações
A descrição deve abranger estrutura, vedações, cobertura, impermeabilização, instalações elétricas, instalações hidrossanitárias, gás, climatização, elevadores e outros sistemas existentes.
Entretanto, a simples menção ao sistema não significa que o memorial contenha todos os dados necessários à avaliação técnica. Em alguns casos, o engenheiro também precisa consultar projetos, plantas, manuais, especificações complementares e documentos das instalações.
Materiais e padrão de acabamento
Revestimentos, pisos, rodapés, esquadrias, pintura, louças, metais, bancadas e ferragens costumam concentrar divergências perceptíveis durante a entrega.
O memorial indica a marca, linha, material, dimensão, padrão ou possibilidade de emprego de produto equivalente. Quando houver previsão de equivalência, a análise não deve se limitar ao nome comercial. É necessário comparar características técnicas, desempenho, aparência, funcionalidade e padrão de qualidade.
Áreas privativas e áreas comuns
O comprador deve distinguir os itens vinculados à unidade autônoma daqueles previstos para áreas comuns. Hall, elevadores, garagens, escadas, salão de festas, fachadas e áreas de lazer pertencem a outro núcleo de conferência.
Uma vistoria exclusiva do apartamento não representa, automaticamente, o recebimento técnico das áreas comuns pelo condomínio.
| Grupo de elementos | Exemplos de especificações | Verificação na entrega |
|---|---|---|
| Revestimentos | Tipo, dimensão, material e padrão | Correspondência, assentamento, integridade e acabamento |
| Esquadrias | Material, sistema de abertura e componentes | Funcionamento, alinhamento, vedação e conformidade aparente |
| Louças e metais | Modelo, material ou padrão equivalente | Quantidade, instalação, funcionamento e compatibilidade |
| Bancadas | Material, espessura e localização | Dimensões, acabamento, fixação e correspondência |
| Instalações | Pontos elétricos, hidráulicos e de gás | Posição, quantidade, funcionamento e relação com os projetos |
| Equipamentos | Elevadores, bombas ou acessórios previstos | Existência, especificação documental e condição observável |
Como analisar o memorial antes da entrega das chaves
A conferência começa antes da visita ao apartamento. Primeiro, o comprador deve organizar o acervo documental e identificar o que realmente foi prometido.
Essa preparação reduz decisões improvisadas durante a entrega, especialmente quando a construtora estabelece uma janela curta para a vistoria.
Reunir os documentos corretos
O conjunto inicial pode incluir:
- memorial descritivo correspondente ao empreendimento;
- contrato de compra e venda e respectivos anexos;
- planta da unidade;
- projetos disponibilizados;
- materiais publicitários com promessas objetivas;
- comunicações sobre alterações;
- relação de itens opcionais ou personalizações contratadas.
Quando o comprador não possui o memorial, deve solicitá-lo formalmente à incorporadora ou consultar a documentação da incorporação no cartório de registro de imóveis competente.
A Lei nº 13.786/2018 acrescentou à Lei nº 4.591/1964 a exigência de que o quadro resumo contratual informe o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula e o cartório competente. Consulte a Lei nº 13.786/2018.
Identificar versões e alterações
Uma das dificuldades mais frequentes consiste em determinar qual versão do documento rege a entrega. A análise deve considerar a data da compra, os anexos contratuais e eventuais alterações comunicadas ao adquirente.
Não se deve presumir que todo documento com o nome do empreendimento corresponde à unidade analisada. Diferenças entre torres, tipologias, padrões e etapas construtivas podem alterar o conteúdo aplicável.
Criar uma matriz de conferência
O memorial pode ser transformado em uma matriz que relacione:
| Informação documental | Elemento a conferir | Método de verificação | Resultado |
|---|---|---|---|
| Piso previsto | Piso efetivamente instalado | Identificação visual e documental | Conforme, divergente ou inconclusivo |
| Revestimento até determinada altura | Parede do ambiente indicado | Medição e registro fotográfico | Conforme ou divergente |
| Quantidade de pontos elétricos | Tomadas e interruptores da unidade | Contagem e comparação com projeto | Conforme ou divergente |
| Esquadria especificada | Janela ou porta correspondente | Análise visual, funcional e documental | Conforme, divergente ou exige aprofundamento |
| Bancada prevista | Bancada instalada | Medição, identificação do material e fotografia | Conforme ou divergente |
Essa matriz não substitui uma vistoria técnica de imóvel novo. Ela organiza a comparação e ajuda a definir quais elementos exigem análise profissional.
O que conferir durante a entrega do apartamento
A entrega não deve se limitar à aparência geral dos ambientes. A análise precisa relacionar documento, localização, elemento executado e condição observada.
A ABNT NBR 13752, item 6.4.2, classifica a vistoria de análise comparativa de conformidade como procedimento destinado a verificar se a situação observada atende aos requisitos aplicáveis. No apartamento novo, a comparação pode envolver projetos, memorial, contrato, normas técnicas e documentos do empreendimento.
Para compreender o procedimento completo, consulte também o artigo sobre o que verificar antes de assinar o termo de recebimento.
Revestimentos e acabamentos
A conferência deve considerar tipo de revestimento, localização, dimensões, paginação quando prevista, integridade, acabamento e compatibilidade com o padrão especificado.
Uma diferença visual não comprova, por si só, vício construtivo. Da mesma forma, um material com nome comercial diferente não é automaticamente equivalente ao previsto. A conclusão depende da especificação documental e das características técnicas comparáveis.
Esquadrias, portas e ferragens
Portas e janelas precisam corresponder ao material e ao sistema previstos. Além disso, devem permitir funcionamento adequado dentro das condições observáveis.
Alinhamento, fechamento, vedação, ferragens e integridade precisam ser registrados de forma objetiva. Expressões como “janela ruim” ou “porta com problema” produzem documentação fraca porque não identificam a manifestação nem sua localização.
Instalações elétricas, hidráulicas e de gás
A posição e a quantidade dos pontos devem ser comparadas com os projetos disponíveis. A análise funcional exige método, equipamentos adequados e observância das condições de segurança.
O comprador não deve desmontar componentes, acessar instalações energizadas nem improvisar testes em sistemas pressurizados.
Bancadas, louças, metais e equipamentos
A verificação deve identificar material, modelo ou padrão, localização, integridade, instalação e funcionamento aparente. Quando o memorial admitir produto similar, o engenheiro precisa analisar se a substituição preservou características técnicas e o padrão previsto.
Vaga de garagem e áreas vinculadas
A vaga deve ser analisada conforme documentos registrais, projeto, demarcação e condições de uso. No julgamento da Apelação nº 0014845-47.2018.8.16.0014, o TJPR considerou a previsão expressa do memorial sobre piso gramado e a conclusão pericial de que os elementos observados não impediam o uso da vaga. O precedente demonstra que memorial, condição física e prova técnica precisam ser examinados conjuntamente. Consulte o acórdão do TJPR.
Como registrar diferenças entre o memorial e o imóvel entregue
A constatação deve produzir um registro verificável. Fotografias soltas e observações genéricas não explicam o que foi previsto, onde está a divergência nem qual elemento foi examinado.
Descrição objetiva da divergência
Cada apontamento deve conter:
- ambiente ou localização;
- elemento construtivo;
- especificação documental;
- condição observada;
- método utilizado;
- registro fotográfico correspondente;
- limitação da análise, quando existente.
Um exemplo adequado seria:
Banheiro social, parede oposta à bancada. O memorial indica revestimento cerâmico até o teto. Na vistoria, o revestimento alcançava aproximadamente metade da altura da parede, conforme medição e fotografias identificadas.
Registro no termo de recebimento
Quando a divergência for constatada durante a entrega, o comprador deve solicitar seu registro no termo de vistoria ou em documento formalmente vinculado ao procedimento.
Isso não significa que toda diferença autorize automaticamente a recusa do imóvel. A relevância depende do contrato, da especificação, da extensão da divergência e de suas consequências técnicas e jurídicas.
Não conformidade não significa automaticamente vício construtivo
A ABNT NBR 13752, item 3.39, relaciona o vício construtivo a anomalia ou falha com origem em projeto, especificação de materiais ou execução, capaz de afetar o desempenho ou tornar o sistema inadequado à finalidade.
Portanto, a divergência documental precisa ser classificada com cuidado. Para compreender essa distinção, consulte o artigo sobre não conformidade e vício construtivo.
Quando contratar uma vistoria técnica de engenharia
O comprador deve considerar a contratação antes da assinatura do termo de recebimento, principalmente quando o memorial contém numerosas especificações, existem alterações comunicadas durante a obra ou a unidade apresenta sinais que exigem medição e interpretação técnica.
A vistoria não substitui orientação jurídica. Ela produz a base técnica necessária para que comprador, construtora e profissionais envolvidos compreendam o que foi observado.
Diferença entre vistoria de entrega, inspeção predial e laudo de vícios construtivos
A vistoria de entrega compara a unidade nova com o conjunto de requisitos aplicáveis. A inspeção predial avalia sistemicamente uma edificação em uso, considerando condições técnicas, de operação e de manutenção. Já o laudo de vícios construtivos investiga manifestações e, conforme o escopo, pode analisar origem, extensão e nexo causal.
A página sobre inspeção predial e ABNT NBR 16747 aprofunda essas diferenças. Quando os problemas já apareceram depois da ocupação, o serviço adequado pode ser um laudo de vícios construtivos.
Laudo e responsabilidade técnica
O laudo organiza objeto, escopo, documentos analisados, metodologia, equipamentos, resultados, limitações e conclusões. A Anotação de Responsabilidade Técnica identifica formalmente a responsabilidade do engenheiro pelo serviço contratado.
O artigo sobre laudo de vistoria de apartamento novo explica como medições e equipamentos complementam a análise documental.
Quando a divergência evolui para controvérsia
Se a construtora não corrigir os pontos indicados e a discussão adquirir natureza judicial ou extrajudicial, o comprador pode precisar de assistência técnica pericial em engenharia.
O assistente técnico analisa documentos, formula quesitos, acompanha perícias e apresenta pareceres dentro do escopo contratado. Essa atividade não se confunde com a vistoria inicial de entrega.
Estudo de caso anonimizado
Um comprador realizou sozinho a conferência de um apartamento novo. A construtora havia reservado poucos minutos para o procedimento. Naquele momento, ele observou rejuntes, abriu torneiras e testou algumas portas e janelas. Como a unidade parecia nova e bem acabada, assinou o termo sem ressalvas técnicas.
Depois da ocupação, surgiram respostas sonoras diferentes em revestimentos, infiltração na região de um ralo, dificuldade de escoamento e divergência entre a altura do revestimento cerâmico executado e a previsão do memorial descritivo.
A análise posterior exigiu um serviço mais complexo porque móveis, adaptações e uso já interferiam no cenário. Além de registrar as manifestações, tornou-se necessário examinar documentos, discutir o momento de surgimento dos problemas e avaliar possíveis causas.
Se o comprador tivesse disponibilizado o memorial antes da entrega, a vistoria poderia ter criado uma matriz de conformidade e comparado cada especificação com a unidade ainda desocupada. A divergência do revestimento, por exemplo, poderia ter sido medida, fotografada e incluída no termo de recebimento.
O caso demonstra uma diferença prática: antes da assinatura, a divergência pode ser tratada como pendência de entrega. Depois da ocupação, a discussão costuma exigir prova mais extensa.
Perguntas frequentes sobre memorial descritivo de apartamento
O que deve constar no memorial descritivo de um apartamento?
O documento deve identificar as especificações aplicáveis ao empreendimento e ao padrão de entrega, incluindo materiais, sistemas e acabamentos conforme o nível de detalhamento adotado. A ABNT NBR 12721 disciplina critérios relacionados à incorporação e aos quadros técnicos do empreendimento. Entretanto, o conteúdo precisa ser analisado em conjunto com o contrato, o projeto e o registro da incorporação.
Onde consigo o memorial descritivo do imóvel?
O comprador pode solicitá-lo à incorporadora e verificar a documentação arquivada no cartório de registro de imóveis. O art. 32 da Lei nº 4.591/1964 disciplina o registro da incorporação e seus documentos. O contrato também deve informar o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula e o cartório competente, conforme o art. 35 A, inciso XI, da mesma lei.
O memorial descritivo é obrigatório?
Nas incorporações imobiliárias, a Lei nº 4.591/1964 exige documentação técnica e registral antes da negociação das unidades. É necessário distinguir o memorial de incorporação, que reúne o acervo registral, do documento de especificações utilizado pelo comprador para conhecer o padrão previsto.
Quem fornece o memorial descritivo do apartamento?
A incorporadora deve disponibilizar as informações e os documentos aplicáveis à unidade comercializada. Quando o comprador precisa conferir o acervo registrado, também pode consultar o cartório de registro de imóveis indicado no contrato.
Qual é a diferença entre memorial e contrato de compra e venda?
O contrato registra as condições jurídicas e econômicas do negócio. O memorial descreve características técnicas e o padrão previsto. Ambos devem ser lidos em conjunto, juntamente com plantas, projetos, anexos e comunicações formalizadas.
A construtora pode substituir materiais previstos no memorial?
A resposta depende do texto do memorial, das cláusulas contratuais e da equivalência técnica do material substituído. A simples previsão de produto “similar” não encerra a análise. A perícia pode comparar desempenho, qualidade, funcionalidade e padrão. No precedente do TJPR relativo à vaga com piso gramado, o tribunal considerou tanto a previsão documental quanto a conclusão pericial sobre o uso efetivo da área.
O que fazer quando o apartamento foi entregue diferente do memorial?
O comprador deve identificar a divergência, registrar sua localização, produzir fotografias e medições e solicitar a inclusão da ressalva no termo de recebimento. A ABNT NBR 13752, item 6.4.2, fornece referência para a vistoria de análise comparativa de conformidade. Se a divergência exigir conhecimento especializado, recomenda-se avaliação por engenheiro.
Preciso de engenheiro para comparar o apartamento com o memorial?
Nem toda leitura documental exige engenheiro. Contudo, a conclusão sobre equivalência de materiais, tolerâncias executivas, funcionamento de sistemas e existência de não conformidade depende de conhecimento técnico. Quando o serviço envolver engenharia, o profissional deve atuar dentro de suas atribuições e registrar a responsabilidade correspondente.
Sobre o autor
Marcelo Augusto Guerini Vallero é engenheiro civil, registrado no CREA SC sob o nº 140597 7 e membro do IBAPE SC sob o nº 681. Atua há mais de 20 anos na construção civil e na elaboração de vistorias, laudos, avaliações e análises de Engenharia Diagnóstica. É perito judicial cadastrado no TJSC e no TJPR e coautor do livro Perícias Judiciais de Engenharia e Arquitetura: Um Guia Prático, publicado pelo IBAPE SC.
Na Vallero Engenharia, realiza vistorias de imóveis novos, inspeções prediais, avaliações de imóveis e assistência técnica pericial, com emissão de ART conforme o objeto e o escopo contratado.
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